Nhiều dự án BĐS có nguy cơ mất giấy phép đầu tư

Đó là nhận định của ông Nicholas Holt, Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường của công ty Knight Frank Việt Nam trước hàng loạt các dự án BĐS  “án binh bất động” trong thời gian qua.

Theo ông Nicholas Holt, một trong những thách thức lớn nhất đối với doanh nghiệp BĐS hiện nay là vấn đề tìm kiếm nguồn vốn để khởi động lại các dự án của mình. “Trong lĩnh vực có hệ số đòn bẩy cao, nhiều chủ đầu tư đang dừng phát triển dự án của họ để tìm kiếm nguồn vốn, trong khi đó một vài chủ đầu tư khác thì đang đứng trước nguy cơ mất giấy phép đầu tư”, ông Holt khẳng định.

Mới đây, Chính phủ yêu cầu các tổ chức cho vay trong nước giảm tỷ lệ nợ cho vay trong khu vực "phi sản xuất" xuống mức 22% trong cơ cấu tổng nợ vay vào ngày 30/6 và xuống 16% vào ngày 31/12/2011. Hiện nay, các khoản vay ngân hàng trong lĩnh vực BĐS chỉ còn đạt xấp xỉ 20% tổng nợ vay, và theo chỉ thị mới này, con số trên sẽ còn tiếp tục giảm xuống.

Từ hiệu ứng của chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ, cộng với mức lãi suất cho vay hiện tại gần 30%, các ngân hàng trở nên dè dặt, không muốn hoặc không thể cho vay. Hệ quả là các chủ sở hữu BĐS và chủ đầu tư các dự án đang trở nên “sáng tạo” với nguồn vốn gốc từ nhiều “chiêu thức” khác nhau, hơn là chấp nhận lệ thuộc các khoản vay từ ngân hàng.

“Trò chơi” huy động vốn

Theo Luật BĐS hiện hành, không cho phép các chủ đầu tư BĐS thực hiện hình thức huy động vốn bằng kế hoạch “tiền bán hàng”. Tuy nhiên, hiện nhiều chủ đầu tư BĐS bằng nhiều “chiêu bài” khác nhau vẫn tiếp tục huy động vốn bằng cách bán dự án trước khi xây xong phần móng, bởi chiến dịch “tiền bán hàng” nếu thành công có thể trở thành “bùa hộ mệnh” đảm bảo tài chính cho toàn bộ dự án.

Nhiều chủ đầu tư BĐS còn “sáng tạo” hình thức huy động vốn bằng cách chia nhỏ ra từng giai đoạn. Đơn cử, đối với một dự án phức hợp chung cư và biệt thự, doanh thu từ tiền bán biệt thự khi hoàn thành có thể bù đắp rất hiệu quả khâu tài chính cho dự án chung cư. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư một cách đáng kể khi doanh thu bán hàng từ giai đoạn này sẽ “khởi nguồn” cho giai đoạn tiếp theo.

Trong “cái khó ló cái khôn”, các chủ đầu tư BĐS hiện nay dễ dàng hơn trong việc lựa chọn hình thức huy động vốn phù hợp với điều kiện kinh doanh của mình. Các “ông chủ” dự án thời nay có vẻ “đoàn kết” hơn khi tham gia cho vay lẫn nhau, bên cho vay có thể đề xuất tỷ lệ lãi suất có lợi cho việc chia lợi nhuận là một cách hấp dẫn và làm giảm gánh nặng tài chính.

Liên kết về tài chính và cả hình thức liên kết đất giữa chủ một dự án BĐS trong nước với một nhà đầu tư nước ngoài còn là giải pháp mà nhiều doanh nghiệp lựa chọn. Bởi việc “bắt tay” với một nhà đầu tư nước ngoài không những giải quyết bài toán về nguồn vốn mà còn mang lại một lợi thế về chuyên môn cho một chủ dự án trong nước.

Trong khi đó, những công ty lớn và có uy tín trong ngành BĐS đang dần dần nhận ra thị trường trái phiếu quốc tế như là một kênh huy động hấp dẫn trong việc đáp ứng các nhu cầu về vốn. Các nhà chuyên môn cũng cho rằng, huy động vốn thông qua việc phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng cũng được xem là một nguồn tài chính quan trọng mặc dù thị trường chứng khoán Việt Nam có quá nhiều biến động tiêu cực trong thời gian qua.

Các chuyên gia cả trong và ngoài nước đều cho rằng, hiện tại lượng tiền nhàn rỗi hay cá nhân nắm giữ ở Việt Nam còn rất lớn. Chính vì vậy, nếu điều phối tốt, lượng tiền này có thể tiếp cận thị trường BĐS theo một cách nào đó. Tính linh động, minh bạch thuế, chứng khoán hóa BĐS, hay quỹ Tín thác BĐS (REITs) sẽ trở lại và giữ vai trò “cứu cánh” cho ngành BĐS nếu hành lang pháp lý và thị trường chứng khoán trong nước dần ổn định.

(toquoc)